こんにちは。

スリーエム住宅販売ニュース担当の梅林です。

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不動産の資産価値は「利用価値」で決まる。
日本では、かつて「土地神話」というものがあった。

土地というのは必ず値上がりする、というものだ。
だから、その時は「高い」と思っても、買っておけば損はしない、という結果になる。

しかし、その土地神話は1990年代前半の平成大バブルの崩壊でついえた。
今や日本の不動産の大半はお金に換えられない状態。

都会に住んでいるとそのことに気付かない。
しかし、地方のちょっと不便な場所の不動産は、タダでも引き取り手がないのが現状である。

高騰する都心の物件。おいそれと手が出ない
今、日本の不動産は収益還元法というやり方で資産価値が評価されている。
その不動産を利用すると、どれだけの金銭的な価値が得られるか、ということを基準に資産価値を決めるのだ。

例えば、マンションなら家賃の何年分であるか、ということになる。仮に、マンションの価格が家賃の50年分なら、買う価値はない。自分が生きている間は家賃を払った方が安く上がるからである。
新型コロナの感染拡大は、日本の不動産市場に大きな変化をもたらすかもしれない。分かりやすいのは、オフィス街にある店舗である。
ビルの家賃収入が下がると、そのビル自体の不動産的な資産価値評価も下がる。至極当然の理屈である。

日本の不動産市場というのは、2回のバブル崩壊を経て成熟化した。
つまり、ある程度理屈にあった価格を形成する市場になっている。
かつて土地神話が生きていた時代のように、「高くても買っておけば損はない」という風潮は薄まっている。

ただ、この10年ほどはちょっとしたバブルであった。
都心のマンションなどは、2倍近くに値上がりした物件も珍しくない。
ただ、収益還元法の限界を突破するほどではない。
金利が0％近くに低迷しているので、ローンを使っての購入のハードルが随分と下がったのも影響している。

このままバブルが膨らんで、マンションの価格が家賃の50年分になるようなことはならないだろう。
分かりやすく言えば、中国のようにマンションの価格が年収の100倍になるようなことはない。今の東京の都心は、せいぜい平均年収の10倍台。

2013年に始まった異次元金融緩和は、一般消費者に対して「金を貸してやるからマンションを買え」と促したに等しい結果をもたらした。それが今の局地バブルを生成している。
しかし、そのマンションの利用価値の範囲内でしか値上がりしなかった。

以上が、過去のバブルとの違いであり現在の状況である。
ぜひ、購入を検討する場合は「収益還元法」を活用しながら探してみてはいかがだろうか。