住宅が【フラット３５】の中古住宅技術基準を満たしている必要があります。

検査機関または適合証明技術者が物件を調査し、基準をクリアすれば「適合証明書」が発行されます。

この技術基準には、耐久性（耐火性含む）や耐震性、建物の劣化状況などが含まれており、すべての条件に合格して初めて【フラット３５】を利用できるのです。

なお、必要に応じて補修を行い、基準に適合するようにすれば、証明書を取得できます。

そして「中古プラス」を利用するには、上記の【フラット３５】の条件に加え、さらに劣化状況に関する追加検査が必要になります。この追加検査の内容は、どれほど厳しいのでしょうか？

■ マンションの場合：

「中古プラス」の検査では、通常の【フラット３５】が共用部分を中心に調査するのに対し、専有部分（つまり住戸の中）まで検査対象が広がります。

ただし、検査内容が極端に厳しいわけではなく、範囲が広がるだけとのこと。

■ 一戸建ての場合：

むしろ、一戸建てでは【フラット３５】の劣化基準のほうが検査項目が多く、すべてに適合するのはややハードルが高いそうです。

たとえば、「シーリング材（外壁のつなぎ目のゴム）の破損や欠損がないこと」といった条件があります。シーリング材は築5年を過ぎると劣化が進みやすく、適切な補修がされていないと基準に適合しないこともあるそうです。

つまり、基本となる【フラット３５】の基準をクリアできれば、「中古プラス」が特別厳しすぎて使えないということはなさそうです。

■ 注意点：併用できない制度もある

友田さんが指摘するもう一つのポイントは、「【フラット３５】中古プラス」と「【フラット３５】維持保全型（インスペクション実施住宅）」は併用できないということです。

「維持保全型」とは、あらかじめインスペクション（建物状況調査）が実施され、劣化や不具合が確認されていない住宅のこと。2024年4月からは、「中古プラス」と「維持保全型」のどちらかを選択する形になります。

■ それぞれの制度が見るポイントは違う

「中古プラス」は劣化状況をチェックしますが、【フラット３５】Sの中古住宅技術基準では、省エネ性やバリアフリー性能といった住宅の機能性を評価します。そして「維持保全型」は、長期的なメンテナンスや管理体制の配慮が主なチェック項目。つまり、それぞれ異なる観点から住宅を評価する制度なので、購入を検討している物件については、いろいろな視点から総合的に判断するのがおすすめです。

■ 金利の動きにも注目

最近は住宅ローンの金利が上昇傾向にあるため、全期間固定金利の【フラット３５】に注目が集まっています。とはいえ、変動金利型は今でも比較的低金利で、【フラット３５】の金利引き下げ制度をうまく活用できれば、金利を抑えることも可能です。どんな引き下げ制度があるのか、事前に調べておくと安心ですね。