マンションの短期転売が問題となった経緯
マンションの投機的な購入が大きく話題になったのは、選手村跡地「晴海フラッグ」のマンションがきっかけといえる。土地は東京都所有で、建物は選手村として使用された後に改修されるという特殊事情から、周辺相場より抑えた価格で分譲されたため、申し込みが殺到した。
一方で、同一の買主が多数の住戸を購入するなど、投機的な買い方が問題視されるようになり、購入戸数の制限などの対策が取られた。しかし、入居開始後に実際には居住していない住戸が多いといった課題も浮上した。
近年、特に都心部で新築マンション価格が高騰している背景には、投機目的で購入する富裕層や海外投資家が高値で取得していることを指摘する声も増えている。自治体からも、価格上昇により「本当に住みたい人が購入できない」という実態を踏まえ、投機的購入への懸念が表明されてきた。
2025年7月には、千代田区が不動産協会に対し、再開発事業などで販売されるマンションについて「原則5年間は転売禁止」「同一名義で複数物件を購入しないこと」などの要請を行った。
こうした状況を受け、国土交通省も動き出した。マンション取引の実態把握を進め、不動産協会とともに投機的取引の抑制策を協議した結果、不動産協会による今回の方針発表につながった。
【不動産協会の基本姿勢：投機的短期転売への対応】
不動産協会は「分譲マンションの投機的短期転売問題にかかる取組みについて」で、現状認識と基本姿勢を示している。
まず、マンション価格の上昇については「土地代や建築費などの原価高騰」と「供給減少と根強い住宅需要」という需給バランスを主要因とし、投機的取引の影響は限定的との見方を示した。
そのうえで、投機目的の購入や短期転売は望ましくなく、可能な限り抑制する必要があるとの立場を示している。
対応策としては以下の3点を基本施策として掲げている。
（1）登録・購入戸数の上限制限
・1物件当たりの購入戸数を制限（購入戸数制限）
・1期1次など販売期における登録戸数を制限（登録戸数制限）
（2）契約・登記等名義の厳格化
・登録した本人名義のまま、契約〜引き渡し〜所有権登記まで行うことを徹底
（3）引き渡しまでの売却活動禁止
・契約締結から引き渡しまでの期間における売却活動を禁止
転売禁止期間を「引き渡し前まで」に限定した理由としては、住宅が個人の私的財産であること、引き渡し後は「契約解除による引き渡し拒否」ができないことなどが挙げられる。
なお、これら3つの施策は全物件・全会社で一律に行うものではなく、物件の特性に応じて各社が適宜判断するとしている。
大手デベロッパーの住宅部門長は「湾岸エリアを除けば短期転売や海外購入が特に多い実感はないが、購入機会の公平性の観点から施策に取り組みたい」と述べる。
【国土交通省の取引実態調査：短期売買と海外居住者の取得状況】
国土交通省は、法務省から提供された不動産登記情報を基に新築マンションの取引実態を分析した。対象は三大都市圏および地方四市において、2018年1月〜2025年6月に保存登記がなされた新築マンション約55万戸。
短期売買（保存登記から1年以内の移転登記）について：
中心部ほど短期売買の割合が高く、直近（2024年1～6月）の短期売買割合は
・東京都：8.5％（都心6区は12.2％）
・神奈川県：5.1％
・大阪府：6.2％
・兵庫県：7.1％
と高い数値が出た。
ただし、年ごとの供給マンションの性質により、割合は大きく変動するという。
海外居住者の新築取得割合について：
直近（2025年1～6月）の取得割合は
・東京都：3.0％
・大阪府：2.6％
・京都府：2.3％
と増加傾向が見られた。
国籍情報が登記に含まれていないため、国籍別実態の把握には限界があるが、制度変更が可能になれば、より詳細な分析を行う方針が示されている。
【短期転売禁止・戸数制限は価格抑制につながるのか】
実態調査の数字をどう評価するかは立場や視点によって異なるが、筆者としては以下のように捉えている。
・海外居住者の購入割合は高いとはいえない
・短期転売は一定数発生しているが、物件ごとのばらつきが大きい
したがって、短期転売禁止や戸数制限により一定の抑制効果は期待できるが、新築価格の上昇を止めるほどの影響はないとみられる。
かつて不動産投資は賃料収入が主軸だったが、現在は価格上昇による転売益のほうが大きくなりやすく、それが転売を後押ししている。価格上昇に歯止めがかからない限り、短期転売の抑制は難しいだろう。
今後も円安、インフレ、建築費高騰、人手不足などから原価上昇と供給減少は続く見通しであり、高価格帯マンションの比率が高まる構造は当面変わらない。
とはいえ、契約直後から売却活動を行うことや、一部の購入者が大量に買い占める行為は、購入機会の公平性の観点から望ましくない。不動産各社には今回の施策を適切に運用してほしい。
投機的購入はマンションの維持管理面でも課題を抱える。居住しない所有者が増えると管理組合活動に支障をきたす恐れもある。根深い問題であるだけに、政府や業界が実態を丁寧に把握し、適正な取引が行われる環境づくりが望まれる。
